*一、项目基本情况

项目编号：JH25-210100-10335

项目名称：物业管理服务项目

包组编号：001

预算金额（元）：2300000

最高限价（元）：2300000

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本项目共计   1  个包组，包号为 001  。包组内不允许缺项。

履约期限：服务期一年。2025年12月15日至2026年12月14日

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

付款条件	付款比例
付款时点为每完成服务时限的1/4，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款	按同时段实际完成额支付
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日

服务清单

包 组 号：001

包组名称： 物业管理服务

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
物业名称1：沈阳市汽车工程学校沈北校区	沈阳市沈北新区蒲河大路89号
物业名称2：沈阳市汽车工程学校铁西校区	沈阳市铁西区北四中路11号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供办公室约2间，约40平、桌椅；

（2）采购人提供维修所用配件；

（3）采购人提供所需的苗木；

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【物业名称1：沈北校区教学楼】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
教学楼		教学楼、办公楼、食堂、宿舍楼、电梯实训基地等
总面积	建筑面积（㎡）	8.2万平方米	见“3.6秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	8.2万平方米、	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门：1825 面积：5516.7、窗：4033 面积：12083.78	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	地砖面积：67500.87、花岗岩面积：1379.3、耐磨混凝土楼地面：4725.34	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	贴面砖墙面：9836.35、大白墙面：117328	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	大白顶棚：66024、Pvc吊顶：994.4、石膏板吊顶：971	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	涂料饰面外墙：45116.54	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	外墙需清洗面积（㎡）	45116.54	见“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌：2，会议椅：50，投影机：2，话筒：1	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室：4，面积：300平	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
报告厅	室内设施说明	电脑，话筒，会议桌，会议椅	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	数量1，面积800	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	数量：86、面积：4127	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	位置：卫生间内、门口，数量：172	见“3.4保洁服务”
车位数	地面车位数	约100个停车位	见“3.6秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	2	见“3.6秩序维护服务”
	人行口	2	见“3.6秩序维护服务”
设施设备（可另行附表）	电梯系统	货梯：4个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	中央空调，挂式空调均不在质保期内	见“3.3公用设施设备维护服务”
	采暖系统	采暖：地热＋暖气片	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	给排水系统：蓄水箱、二次加压，排水系统：污水井到排市政，给水设备不在质保期内	见“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	消防控制柜，灭火器，烟感报警器，一键报警，24小时双人持证上岗	见“3.3公用设施设备维护服务”
	安防系统	24小时巡查，南北门各不少于2人24小时值班，出入登记，大门、教学楼、行政楼等校园内的安全及治安、监控、保卫	见“3.6秩序维护服务”
	照明系统	照明系统：灯管，LED灯泡，射灯等	见“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压4个，低压柜30，功率300kva	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	8.4万平方米	见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务”
绿化	3.8万平方米	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”
广场	约1万平方米	见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯：约100个，音箱：操场4个音箱	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
垃圾箱	50个	见“3.4保洁服务”
室外配电箱	4个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
门前三包	200平方米	见“3.4保洁服务”
监控	1个监控室500个监控摄像头	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

【物业名称2：铁西校区教学楼】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
教学楼		行政楼、教学楼、实训楼、宿舍楼等
总面积	建筑面积（㎡）	铁西校区：2.45万平方米	见“3.6秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	铁西校区：2万平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门：442 面积:1372.4、窗：647 面积:2457.07	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖总面积：7817、水磨石总面积：11174、地胶板总面积：1009	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	内墙饰面乳胶漆总面积：8200	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	铝板总面积：4000、铝扣板总面积：7565、格栅总面积：51472、	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	真石漆总面积：14456	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	外墙需清洗面积（㎡）	14456	见“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	如会议桌：2、会议椅：40、投影机：1、话筒：1	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室：2个、面积：120平	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
报告厅	室内设施说明	无	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	数量：1个，面积：400	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	数量：38、面积：760	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	位置：卫生间内、数量：33	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	无	见“3.6秩序维护服务”
	地面车位数	30个，无充电桩	见“3.6秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	数量1个	见“3.6秩序维护服务”
	人行口	数量2个	见“3.6秩序维护服务”
设施设备（可另行附表）	电梯系统	货梯2部、1个在质保期、1个报停	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	50个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	采暖系统	采暖形式为散热片式采暖系统为集中供暖	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	给排水系统：蓄水箱、二次加压，排水系统：污水井到排市政，给水设备不在质保期内	见“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	由火灾报警、喷淋、消防栓、排烟系统组成灭火器1380个，在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	安防系统	门禁、监控、防盗报警、消防系统	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	室外、室内室外约100个路灯、室内照明灯约3000个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压配电柜、低压配电柜	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	18916㎡	见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务”
绿化	3000㎡	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”
广场	3200㎡	见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯21个、音箱数量4个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
消防栓	消防栓数量（77个）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
垃圾箱	垃圾箱数量（81个）	见“3.4保洁服务”
室外配电箱	填写室外配电箱数量	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
门前三包	门前三包面积300㎡	见“3.4保洁服务”
露台	露台面积50㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
监控	监控数量（8块屏）	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
指示牌、显示屏	指示牌3个、显示屏数量2块	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、会议服务等。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	R （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	R （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		R （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		R （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		R （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		R （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	R （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		R （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		R （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		R （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	R （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		R （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		R （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		R （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	R （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		R （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		R （3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	R （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		R （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		R （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	R （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		R （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		R （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		R （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	R （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		R （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		R （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	R （1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		R （2）及时投送或通知收件人领取。
		R （3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及紧急维修	R （1）设置24小时报修服务热线。
		R （2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	R （1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		R （2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		R （3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		R （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		R （5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		R （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	R （1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		R （2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		R （3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		R （4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	标识标牌	R （1）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	R （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检每天不少于3次。
		R （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	R （1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		R （2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		R （3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		R （4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		R （5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		R （6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	R （1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		R （2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		R （3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		R （4）水泵房、水箱间，两小时巡视1次，并做好余氯检测。每年至少养护1次水泵。
		R （5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		R （6）每季度至少开展1次对排水管、排污管进行疏通、清污，保证室内外排水、排污系统通畅。每季度至少一次对化粪池以及约100个雨水井、污水井的疏通、清污工作。
		R （7）负责水泵房的维修管理工作，每年至少对水箱进行清理消杀二次，并做水质检测工作，出具水质检测报告，保证学校正常供水使用。
4	电梯系统	R （1）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每月至少开展1次电梯的安全状况检查。
5	消防系统	R （1）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。另需持相关资质证双人24小时值班。
6	供配电系统	R （1）建立24小时运行值班监控制度,建立巡查、巡视、维护记录。
		R （2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		R （3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		R （4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		R （5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		R （6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
7	弱电系统	R （1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。
		R （2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
8	照明系统	R （1）外观整洁无缺损、无松落。
		R （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		R （3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
9	采暖系统	R （1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
		R （2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。
		R （3）做好供暖前检查等相关准备工作。
		R （4）暖气片上水前，提前通知采购人。
		R （5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
		R （6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	R （1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		R （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		R （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		R （4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	R （1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次大清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次大清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次大清洁作业。
		R （2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次大清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次大清洁作业。
		R （3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		R （4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		R （5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		R （6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		R （7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。
		R （8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次大清洁作业。
		R （9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度至少开展1次大清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）
		R （10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次大清洁作业。
3	公共场地区域保洁	R （1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		R （2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		R （3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次大清洁作业。
		R （4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次大清洁作业。
		R （5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
		R （6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次大清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1）
4	垃圾处理	R （1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		R （2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		R （3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		R （4）化粪池清掏，无明显异味，每季度至少开展1次大清洁作业。
		R （5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		R （6）垃圾装袋，日产日清。
		R （7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		R （8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		R （9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	R （1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每天至少开展1次作业，建立消毒通风记录。
		R （2）每季度至少一次对校内大范围进行专业消毒消杀，包括但不限于教学楼、实训楼、办公楼、宿舍、食堂等，消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，并出具专业消杀消毒记录。
		R （3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	R （1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		R （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	R （1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		R （2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	水磨石地面	R （1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		R （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
4	地胶板地面	R （1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		R （2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。
5	地板地面	R （1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		R （2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。
6	乳胶漆内墙	R有污渍时用半干布擦拭。
7	石材内墙	R有污渍时用半干布擦拭。

3.5绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	R （1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		R （2）做好绿化服务工作记录，填写规范。
		R （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		R （4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	室外绿化养护	R （1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。
		R （2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。对裸漏土地按照甲方要求进行花草种植。
		R （3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
		R （4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
		R （5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。
		R （6）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。
		R （7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
		R （8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
		R （9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

3.6秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	R （1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		R （2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		R （3）配备秩序维护服务必要的器材。
2	出入管理	R （1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		R （2）设置门岗。
		R （3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		R （4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		R （5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		R （6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		R （7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		R （8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入校内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为—早7：00—晚16：00）。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	R （1）建立24小时值班巡查制度。
		R （2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		R （3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		R （4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	R （1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		R （2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		R （3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		R （4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		R （5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		R （6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		R （7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他秩序维护人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	R （1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		R （2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		R （3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		R （4）非机动车定点有序停放。
		R （5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	R （1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		R （2）消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。
		R （3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		R （4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		R （5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
7	突发事件处理	R （1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		R （2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		R （3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		R （4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		R （5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		R （6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		R （7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	R （1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		R （2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		R （3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.7会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	会场整理	R对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，举例如下：

序号	品名	数量
1	百米水管	15根
2	笤帚	150把
3	大扫帚	20把
4	撮子	100把
5	抹布	1000块
6	百洁布	400块
7	洁厕刷	84个
8	大板刷	42个
9	清洁桶	68个
10	手套	400付
11	水靴	10双
12	大垃圾袋	20000个
13	小垃圾袋	20000个
14	洁厕剂	20桶
15	洗衣粉	100袋
16	洗涤剂	50桶
17	水暖、杂修随身工具	10套
18	秩序维护人员对讲机	20个
19	洒水车	1台
20	起蜡水	50桶
21	中性清洗剂	200桶
22	硬质量地面清洗剂	70桶
23	蜡拖	70包
24	榨水车	36台
25	纤尘液	80桶
26	3M地垫	50米
27	空气清新剂	580个
28	湿拖布	200个
29	油拖布	40个
30	卫生球	30箱
31	去湿粉	20箱
32	钢丝球	400个
33	玻璃器(双面铝合金)	40个
34	长杆玻璃器	40个
35	铲刀	30个
36	塑料桶	50个
37	胶皮手套	600付
38	除雪板	30个
39	秩序维护人员雨衣	12件
40	绝缘鞋	12双
41	打草机（割灌机）	1台
42	绿篱机	1台
43	高枝油锯	1台
44	电工工具箱/包，随身工具	10套
45	机油、汽油，柴油	按实际需要
46	除雪机	3台
47	消毒药片	200瓶
48	工具所需配件	按实际需要
	其它	按实际需要

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
项目管理	物业经理	1	1	年龄在60周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，责任心强。
保洁服务	内部保洁	20	20	年龄在60周岁以下，沈北校区16人，铁西校区4人。身体健康，吃苦耐劳，责任心强。
	绿化人员	4	4	年龄在60周岁以下，沈北校区3人，绿化面积3.8万平方米铁西校区1人，绿化面积0.3万平方米
	外部保洁	5	5	年龄在60周岁以下，沈北校区4人，铁西校区1人，身体健康，吃苦耐劳，责任心强。
设备运行、养护、维修、管理	水暖维修（含杂修）	6	6	年龄在60周岁以下，沈北校区5人，铁西校区1人。24小时在岗，三班倒。男性，身体健康，责任心强，吃苦耐劳。
	电工	5	5	年龄在60周岁以下沈北校区4人，铁西校区1人。男性，身体健康，责任心强，吃苦耐劳，24小时值班，持有特种作业操作证（电工作业）（投标时提供证书复印件）。
秩序维护服务	秩序维护员	14	14	年龄在60周岁以下，沈北校区8人，铁西校区6人。责任心强，五官端正，男性，身高1.70米以上，有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
	监控员	8	8	年龄在60周岁以下，沈北校区4人，铁西校区4人。责任心强，五官端正，男性，身高1.70米以上，有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能；监控员具有消防设施操作员职业资格证书或建（构）筑物消防员证书（投标时提供证书复印件），24小时值班值岗，消防监控人员必须每班保证2人持证上岗。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.商务要求

6.1验收标准与要求

（1）按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》（辽财采〔2017〕603号）执行；

（2）组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

7.需要说明的其他事项

（1）中标物业服务企业须具有较高信誉和良好业绩，具有全面、丰富的现代化智能建筑管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍；

（2）中标单位不得转包；

（3）中标人须与所有物业人员签订劳动合同，并按照国家规定缴纳意外保险；

（4）物业费支付采取每季度履约验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴；

（5）中标人要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整；

（6）物业服务相关人员必须身体健康；中标人负责对物业服务人员每年进行一次体检；

（7）中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核，具体监督考核细则和标准待与中标人签订合同时一并制定；

（8）如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设施设备及其他财产或人身损失的，由中标人全额赔偿；

（9）因物业管理服务原因导致的人员上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或经采购人考核连续两个季度不合格或累计三个季度不合格的，如出现以上情形之一的，采购人有权终止合同；

（10）按采购人要求统一制发物业标识服装，配备为完成各项服务由物业人员使用的工具和器材等；

（11）中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导；

（12）中标人应保障本项目物业服务人员应有的合法权益，必须按国家规定为本项目物业服务人员缴纳社会统筹保险和其他规定费用，同时负责本项目服务人员工作期间的福利、服装、劳动保护、培训、交通等事由，以上工作纳入采购人对中标人的日常监督管理考核中；

（13）中标人不得以企业文化、公司内部要求等理由要求物业服务人员从事与本项目服务无关的营销、推销活动；

（14）因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算；

（15）物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，由中标人负责；

（16）中标人每月需对所有物业工作人员进行安全培训，物业工作人员在工作中出现任何人身伤害由中标人负责；

（17）中标人需提供能够满足甲方服务面积的除雪设备，最低标准为：除雪机效率 3600-26000平方米/h；

（18）投标方对投标文件所提供的资质、业绩、案例及征信等内容保证真实、合法、有效；

（19）签订合同后, 全部物业人员必须在12小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行；

（20）费用构成：物业管理费实行包干制，预算中价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资、社会全额五险（养老保险、工伤险、失业险、医疗保险（含大额）、生育险）、雇主责任险、办公用品、车辆保险及油费、园林绿化工具材料费、维修人员工具费、保洁工具（用品）费、除雪费、清掏费、疏通下水，房屋维护，水箱清洗检测、消杀及其他易耗品、工会经费、员工福利、服装费、管理费和税金等。服务期内采购人不再额外支付其他费用。

（21）其他未尽事宜，双方协商解决。

合同履行期限：服务期一年。2025年12月15日至2026年12月14日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、**

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