本项目最高限价￥900000.00元（大写：玖拾万元整）。
一、本项目基本情况：
沈阳市第四十中学位于沈阳市皇姑区黄河北大街88-17号，占地面积20074平方米，建筑面积22217.54平方米，其中集成楼9939.72平方米，致远楼3964平方米，乾德楼4438.7平方米，格致楼3800平方米，东收发室18.06平方米，西收发室18.06平方米，泵房39平方米，操场14860.83平方米，其中绿化面积6500平方米。
二、管理目标
本项目的总体管理目标是达到国家、沈阳市制定的物业管理标准，具体约定为管理规范有序,服务周到热情；综合服务保障有力；环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁；各种设施、设备维修保养良好；能圆满完成各项临时性工作。
三、采购要求
（一）综合服务
项目经理：
1、人员要求：1人，男女不限，年龄45周岁以下，大专及以上学历，普通话标准，身体健康，熟练掌握office系列办公软件操作。具有全国物业项目经理岗位证书（在投标文件中提供证书复印件加盖公章）。
2、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作招聘、安排、管理、培训及监督工作。
3、管理标准：维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。物业管理员统一着装，佩带明显标志，工作规范，文明服务，严格考勤。
场馆服务员：
1、人员要求：
⑴女性，2人，年龄45周岁以下，形象好，气质佳，身体健康。
⑵对客人热情、礼貌、周到、责任心强、普通话标准，服从管理，做好本职工作。
2、职责范围：负责场馆的日常管理及服务。
3、管理标准：熟练掌握服务技能、清洁标准，做好人员引导工作，保持场馆各部位设备洁净、物品整齐、空气清新、环境优雅，忠于职守，保证宾客安全。
（二）综合维修服务
1、人员要求:
⑴维修电工：男性，1人，年龄55周岁以下，持有特种作业操作证（电工）（在投标文件中提供证书或电子截图复印件加盖公章）。
⑵勤杂工：男性，2人，年龄55周岁以下，身体健康，具有日常机动车、电动车操作技能。机动车、电动车操作需要持证上岗（上岗前核验）
2、职责范围：
⑴负责楼内的房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的日常维修工作。
⑵负责物业管理区域内设施、设备的维修、养护、运行和管理。
⑶负责房屋构筑物、房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；上下管道、落水管、照明、楼内消防设施等的维修、养护、运行和管理。
3、管理标准：工作及时率与完成率100%，报修处理及时率100％。
（三）夜间秩序维护服务
1、人员要求：男性，3人，年龄60周岁以下，身体健康。具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。夜间秩序维护员需提供保安员证（在投标文件中提供证书复印件加盖公章）。
2、职责范围：
⑴负责夜间及节假日安全保卫工作，维护物业服务范围内公共秩序、安全巡视、门岗执勤等安全服务工作；
⑵负责落实防火防盗相关规定；
⑶负责定期对校内消防设施进行巡查工作。
⑷夜间秩序维护员兼电工除负责上述工作外，还负责夜间电路维修工作；
3、管理标准：
⑴实行夜间值班制度，秩序维护员熟悉办公楼环境，负责安全保卫工作做到无差错服务，无安全隐患事故发生。
⑵夜间消防巡视标准：消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍。发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人领导。
⑶每次对消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录。
⑷发现安全隐患问题与火情及时进行相应处理，出现重大火情立即组织人员疏散。
4、由于学生在校有晚自习，为了应付突发事件，其他维修人员下班时间，夜间秩序维护员兼维修员需要负责其工作时间段内的维修工作。
（四）清理保洁服务
保洁员：
1、人员要求：女性，10人（含班长1人，外保洁2人，内保洁7人。），保洁班长要求年龄50周岁以下，身体健康，会使用保洁设备，责任心强，五官端正。内保洁员要求年龄50周岁以下，外保洁员要求年龄55周岁以下，品行端正，能够吃苦耐劳，掌握保洁基本常识。
2、职责范围：
⑴负责领导办公室、会议室、值班室、楼道、走廊、卫生间及院内等公共场所的环境卫生清扫；
⑵负责校内垃圾的收集、清运；
⑶负责配合学校清理校内积雪；
⑷保洁班长负责指导、协助绿化工作。
3、管理标准：
⑴保洁标准要达到：校园内无杂物，玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。楼内地面要光亮，无死角。垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理楼内外死角，清洗暖气罩等。楼内走廊每天至少清扫3次，卫生间、水房课间结束后必须立即清扫。应及时听从学校安排、积极配合学校完成好应急卫生工作。
⑵所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。
⑶无擅自占用和堆放杂物现象。
⑷雪停24小时内用推雪板全部清除，并运到指定地点，积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖等井盖，雪中期间清除一条学校大门至教学楼主干道。
⑸雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪，并做好师生通道的防滑工作；
⑹服务文明、规范、准时。
（五）绿化服务
绿化员：
1、人员要求：男性，2人，年龄55周岁以下，会使用打草机，有绿化工作经验。
2、职责范围：
⑴负责学校各类绿化的养护工作。
⑵负责绿化设施、设备的维修和管理。
⑶负责绿化消杀管理。
3、管理标准：养护范围内的植物，正常情况下，保证成活率100﹪。
四、费用范围
按照项目需求及工作职责，报出投标总价（单位为元/年）。投标价为含税价（以人民币为结算单位），应包含为完成本项目所需人员工资（不得低于政府规定的最低工资标准）、社会统筹五险费用、大额医疗、工会经费、意外险、物业公司管理费、税金、服装费、耗材等全部各项费用。投标人所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；员工工资标准应保证不低于投标人所在地政府规定的最新最低工资标准，并按照政府现行规定的种类、满足政府最新缴费基数要求，为员工缴纳全额保险等。
特别说明：本项目的合同方式为固定总价合同。
五、其他要求
1、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。
2、物业招聘的所有人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全、留有备案。
3、专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗。
4、员工服装及公共区域耗材由物业公司提供。
5、乙方必须保障其工作人员人身安全,甲方不承担任何责任。
6、要求每个岗位人员必须能熟练的使用计算机、微信、QQ。
7、必须与前任物业服务人员无缝对接，保证学校工作正常进行。
8、学生不在校期间，两个收发室共保证至少有4人/天，如遇周末学生上课，则全员随学生按工作日工作。
9、学校寒暑假，物业人员正常上班，更夫室无床。
六、付款方式：按月付款，每月15日前支付上月服务费。
七、服务地点：沈阳市皇姑区黄河北大街88-17号
八、服务期限：签订合同后一年。
九、履约保证金：不收取。
十、组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。
十一、服务项目人员数量要求
| 服务项目 |
人员数量 |
| 项目经理、综合（场馆）服务 |
3 |
| 综合维修服务 |
3 |
| 秩序维护（更夫）服务 |
3 |
| 清理保洁服务 |
10 |
| 绿化服务 |
2 |
| 合计 |
21 |
需落实的政府采购政策内容：《政府采购促进中小企业发展管理办法》、《财政部、司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》、《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》以及《关于运用政府采购政策支持脱贫攻坚的通知》等。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：属于专门面向中小企业采购的项目
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
